中關(guān)村管委會(huì)研究室主任趙慕蘭的辦公室里，在引人注目的位置懸掛著一張“北京市中關(guān)村科技園區(qū)商務(wù)圖”。在黃綠相間的地塊符號(hào)中，有一塊不大的長(zhǎng)方形區(qū)域，然而卻用最為醒目的橙紅色填充，上面標(biāo)注著“中關(guān)村西區(qū)”幾個(gè)字。正如其色彩所暗示的那樣，中關(guān)村西區(qū)在整個(gè)中關(guān)村科技園區(qū)海淀園規(guī)劃中的地位舉足輕重。然而，當(dāng)初被北京市政府和海淀區(qū)政府賦予很高期望值的西區(qū)，目前卻步履維艱。

　　究竟是什么原因讓中關(guān)村西區(qū)的發(fā)展陷入困境？當(dāng)越來(lái)越多的人開(kāi)始反思海淀園的整體規(guī)劃及運(yùn)作方式時(shí)，擁有政府各個(gè)部門一級(jí)管理權(quán)限的亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)繼續(xù)在其原有的良性軌道上運(yùn)行，由民營(yíng)企業(yè)直接參與的豐臺(tái)科技園則為政府提供了一種新的開(kāi)發(fā)模式。

　　而去年年底出臺(tái)的《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》規(guī)定，中關(guān)村今后將實(shí)行屬地管理，管委會(huì)將海淀、豐臺(tái)等“一區(qū)七園”的部分規(guī)劃、建設(shè)、設(shè)計(jì)等行政審批事項(xiàng)的市級(jí)管理和執(zhí)行權(quán)下放給各園所在的區(qū)級(jí)工作部門，并且成立企業(yè)家咨詢委員會(huì)，企業(yè)家在園區(qū)的規(guī)劃等方面擁有一定的話語(yǔ)權(quán)。對(duì)于存在多個(gè)利益主體的海淀園來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)改革方案的意義尤為深遠(yuǎn)。

　　西區(qū)困局去年6月，記者認(rèn)識(shí)吳坤嶺時(shí)，他還是北京科技園置業(yè)有限公司的總經(jīng)濟(jì)師，而他所在的科技園置業(yè)的控股公司北京科技園建設(shè)股份有限公司負(fù)責(zé)中關(guān)村西區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。當(dāng)9月記者再度見(jiàn)到吳坤嶺，他名片上的頭銜變成了“中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地執(zhí)行總裁”。吳坦言，從科技園置業(yè)辭職來(lái)到豐臺(tái)總部基地是看好其贏利模式。

　　盡管吳認(rèn)為中關(guān)村海淀園應(yīng)該有一個(gè)相對(duì)集中的高科技商務(wù)中心，但他對(duì)如此定位的中關(guān)村西區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀很擔(dān)憂。吳的擔(dān)心不無(wú)道理：到目前為止，已經(jīng)推出幾年的西區(qū)還有一部分地塊還沒(méi)有招來(lái)二級(jí)開(kāi)發(fā)商，并且已開(kāi)盤的項(xiàng)目銷售情況也不佳。

　　按照規(guī)劃，中關(guān)村西區(qū)位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至海淀區(qū)政府大院西墻及規(guī)劃彩和坊路，北起規(guī)劃的北四環(huán)路，南至規(guī)劃的海淀鎮(zhèn)南街，總占地面積52公頃，規(guī)劃5年全部建成。西區(qū)的土地由北科建經(jīng)過(guò)“七通一平”的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)之后，再采用招投標(biāo)的方式進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓。在中標(biāo)的企業(yè)中，有中國(guó)藍(lán)星化學(xué)清洗總公司、北京新奧特集團(tuán)、天創(chuàng)科技開(kāi)發(fā)有限公司等，但鮮有專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介入。導(dǎo)致這種局面的原因很簡(jiǎn)單：西區(qū)的土地成本過(guò)高。

　　吳坤嶺舉了一個(gè)例子。進(jìn)行招投標(biāo)的中關(guān)村23號(hào)地，二級(jí)開(kāi)發(fā)商拿到手的土地成本，每平方米的樓面價(jià)已達(dá)到5578元，而且不包括建安費(fèi)。

　　“海淀園特別是中心區(qū)的改造是在建成區(qū)上的改造，因此成本勢(shì)必會(huì)非常高。而且，按照我們當(dāng)時(shí)的判斷，中關(guān)村西區(qū)處在商業(yè)的黃金地段，就應(yīng)該賣出‘天價(jià)’。”趙慕蘭表示。

　　然而，想賣出天價(jià)的西區(qū)卻應(yīng)者寥寥�！爸嘘P(guān)村西區(qū)現(xiàn)在的處境很尷尬�！北本┐髮W(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃教授、國(guó)家中長(zhǎng)期科技發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃組第20組區(qū)域科技組副組長(zhǎng)王輯慈如此評(píng)價(jià)，她認(rèn)為海淀園當(dāng)初做規(guī)劃時(shí)進(jìn)行的可行性研究過(guò)少，結(jié)果花了大量的財(cái)力物力卻沒(méi)有取得相應(yīng)的效果。吳坤嶺也認(rèn)為，中關(guān)村西區(qū)在規(guī)劃及建設(shè)的過(guò)程中過(guò)于急于求成，采取一次拆平、幾乎同時(shí)興建的方式，這就形成了一個(gè)閑置周期，導(dǎo)致了一部分土地的機(jī)會(huì)成本很高。而且，同時(shí)推出100多萬(wàn)平方米的同質(zhì)化高檔寫(xiě)字樓，脫離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

　　趙慕蘭并不否認(rèn)政府在規(guī)劃西區(qū)時(shí)缺乏科學(xué)的成熟的論證程序。因?yàn)樵诿绹?guó)等國(guó)家，任何一個(gè)科技園的規(guī)劃從項(xiàng)目的立項(xiàng)到批準(zhǔn)，程序非常嚴(yán)格，因此經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)。但在當(dāng)時(shí)“中關(guān)村三年要大變樣”的迫切要求之下，是沒(méi)有太多時(shí)間來(lái)論證的。

　　實(shí)際上，1997年海淀區(qū)政協(xié)就提出要建中關(guān)村西區(qū)，但真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)日程是在1999年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)之后，中間有將近兩年的預(yù)熱期，海淀區(qū)也經(jīng)過(guò)認(rèn)真的討論�！爱�(dāng)時(shí)市領(lǐng)導(dǎo)的意圖就是吸引一批大企業(yè)過(guò)來(lái)，要為大企業(yè)提供商務(wù)環(huán)境。”趙慕蘭說(shuō)。盡管她一再?gòu)?qiáng)調(diào)西區(qū)的規(guī)劃是很多人共同參與的，但“市領(lǐng)導(dǎo)的意圖”顯然是其中最重要的聲音之一。

　　政府與企業(yè)的博弈現(xiàn)代城市規(guī)劃的政體理論基本是政府——市場(chǎng)——公眾三者的博弈。目前在國(guó)內(nèi)，公眾對(duì)城市規(guī)劃的參與顯然還談不上，但政府與市場(chǎng)的博弈已初見(jiàn)端倪。

　　在科技園規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中，豐臺(tái)科技園二期工程“豐臺(tái)總部基地”提供了一種新的開(kāi)發(fā)模式。由于一期開(kāi)發(fā)并不成功，豐臺(tái)科技園管委會(huì)主任汪洪從2000年就開(kāi)始考慮二期該如何建設(shè)。2003年2月，豐臺(tái)科技園與英國(guó)道豐集團(tuán)的合資公司“中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)有限公司”宣告成立，道豐國(guó)際集團(tuán)及道豐數(shù)碼園在合資公司中處于控股地位，占60％的股比，豐臺(tái)科技園則占40％。這也是北京第一次由民營(yíng)企業(yè)控股參與科技園的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　“豐臺(tái)科技園二期與英國(guó)道豐集團(tuán)合作完成，這樣就避免了過(guò)去完全由管委會(huì)一手包辦土地開(kāi)發(fā)再賣給入園企業(yè)的狀況，政府成為游戲規(guī)則的制定者�！蓖艉檎f(shuō)。

　　汪洪介紹，通過(guò)與企業(yè)的合作，政府改變了依靠土地政策吸引企業(yè)的老辦法，將土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，實(shí)際上豐臺(tái)科技園的土地收益已經(jīng)大大超過(guò)了同區(qū)位住宅類土地的收益。在2003年底，二期工程還沒(méi)有竣工的時(shí)候政府就已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商手中收回了1億元的成本，企業(yè)從科技園購(gòu)買土地的成本最高達(dá)到90萬(wàn)元／畝。靠土地收益政府完全可以平衡市政開(kāi)支。

　　如果如汪洪所說(shuō)，與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)科技園無(wú)疑是一種“雙贏”。

　　然而，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)豐臺(tái)總部基地這個(gè)項(xiàng)目提出了一些質(zhì)疑：總部基地享受科技園“三減三免”的優(yōu)惠政策，但這個(gè)項(xiàng)目是有預(yù)售證的，已從一個(gè)普通的科技園項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，兩者之間是否存在矛盾？政府如何對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，保證其規(guī)劃的有效落實(shí)？

　　民營(yíng)企業(yè)的參與顯然是豐臺(tái)科技園二期最引人注目的地方，中關(guān)村海淀園是否會(huì)向此方向發(fā)展？

　　趙慕蘭告訴記者，當(dāng)時(shí)中關(guān)村西區(qū)真正開(kāi)始運(yùn)作時(shí)，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的問(wèn)題提到了日程上。她認(rèn)為，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的主體應(yīng)該是政府，政府拿地、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)時(shí)由于北京市政府和海淀區(qū)政府沒(méi)有錢做這件事情，只好動(dòng)用具有政府背景的大公司，比如首創(chuàng)、海開(kāi)、中關(guān)村科技等。由它們合資成立了北京科技園建設(shè)股份有限公司，政府承諾給這家公司8％的利潤(rùn)空間。

　　而中關(guān)村東區(qū)、中關(guān)村Ｌ型區(qū)域的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商也為國(guó)有背景的開(kāi)發(fā)公司，一些二級(jí)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這些國(guó)有背景的一級(jí)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)觀念方面過(guò)于保守，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在“肥水不流外人田”的心理。

　　改革方案的影響2003年年底，《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》出臺(tái)， 中關(guān)村科技園區(qū)管理體制進(jìn)行重大改革。撤銷現(xiàn)有的由市政府有關(guān)部門組成的中關(guān)村建設(shè)項(xiàng)目前期工作、規(guī)劃建設(shè)、重大工程和產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)4個(gè)協(xié)調(diào)小組，管委會(huì)將海淀、豐臺(tái)等“一區(qū)七園”的部分規(guī)劃、建設(shè)、設(shè)計(jì)等行政審批事項(xiàng)的市級(jí)管理和執(zhí)行權(quán)下放給各園所在的區(qū)級(jí)工作部門。

　　規(guī)劃?rùn)?quán)力下放之后，管委會(huì)只負(fù)責(zé)一些宏觀管理工作，從而改變了過(guò)去“管委會(huì)和區(qū)政府形成的管理受益兩張皮現(xiàn)象”。

　　實(shí)際上，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)之所以發(fā)展得很好，一個(gè)重要的原因就是其擁有了政府各個(gè)部門的一級(jí)管理權(quán)限，可以在它的區(qū)域內(nèi)將所有的手續(xù)辦完，提高行政效率。而目前中關(guān)村管委會(huì)的改革方案其實(shí)也是在朝著權(quán)力集中的方向邁進(jìn)，以前由中關(guān)村管委會(huì)主要負(fù)責(zé)海淀園的規(guī)劃，在此改革方案出臺(tái)后，管委會(huì)將權(quán)力轉(zhuǎn)交給了海淀區(qū)政府。

　　但趙慕蘭表示出了一絲隱憂，集權(quán)可以在一個(gè)非常時(shí)期起到效果，然而各園區(qū)如果都因此享受過(guò)度的權(quán)力集中，是否又會(huì)造成上級(jí)政府話語(yǔ)權(quán)的削弱呢？

　　“園區(qū)只是區(qū)域發(fā)展中的一種政策工具。中關(guān)村改革開(kāi)放之初是一種準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)的環(huán)境，采取自上而下的縱向的管理�！蓖踺嫶日J(rèn)為的理想狀態(tài)應(yīng)該是各個(gè)企業(yè)之間的聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，而縱向的管理逐漸削弱。

　　此外，企業(yè)家咨詢委員會(huì)的成立也令人關(guān)注。據(jù)了解，首屆企業(yè)家咨詢委員會(huì)由25名咨詢委員、7名特邀委員組成。但以柳傳志為代表的企業(yè)家入主領(lǐng)導(dǎo)小組后，究竟能發(fā)揮多大的話語(yǔ)權(quán)？趙慕蘭認(rèn)為，將來(lái)政府會(huì)更加有意識(shí)地將各種各樣、特別是涉及到重大發(fā)展的工作方案，包括政策的改革也好、未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃也好，自覺(jué)地交給企業(yè)家咨詢委員會(huì)，征求他們的意見(jiàn)。

　　實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)、官員、學(xué)者三派正在成為一個(gè)工作鏈條上緊密聯(lián)系的環(huán)節(jié)三方力量的平衡將會(huì)促進(jìn)中關(guān)村科技園的發(fā)展。

　　記者了解到，海淀區(qū)政府正在做關(guān)于海淀新區(qū)的規(guī)劃，這將是《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》出臺(tái)后，將要制定的一個(gè)規(guī)模較大的整體規(guī)劃。此規(guī)劃是否合理，我們將拭目以待。