進入2009年以來，隨著深圳樓市的逐漸回暖，房產中介公司的規(guī)模迅速增長，房產中介行為廣泛存在于深圳房地產一級、二級和三級市場內，特別是在房地產二級、三級市場上，絕大部分的房地產買賣交易都是通過中介機構完成的。在高利潤的利益驅使下，一些房產中介利用法律法規(guī)的缺失違規(guī)操作的情況愈演愈烈，涉房地產買賣糾紛案件激增。

　　據(jù)統(tǒng)計，自今年1月1日至6月11日止，南山法院新收涉房地產買賣合同糾紛案件170宗（包括新房和二手房買賣糾紛），較去年下半年房地產交易萎縮時期的收案增加了111%，其中80%案件的交易是通過中介公司完成的。在中介公司參與的案件中，至少有50%的案件是需要追加中介公司為案件第三人參與訴訟的，其中大部分可能涉及中介公司的違規(guī)操作。如房地產交易量繼續(xù)上行，可預計下半年涉房地產買賣糾紛案件將會進一步增長。據(jù)悉，深圳的其他地區(qū)也存在類似情況。

　　一、房地產中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式

　�。ㄒ唬┲薪楣�司惡性競爭引發(fā)不必要的糾紛。具體手段為：

　　1、無照經營、超范圍經營的中介公司擾亂中介市場。為搶占市場，部分房地產中介公司在尚未取得有關證照的情況下即對外提供中介服務；一些從事房地產評估咨詢專業(yè)的公司也隨著市場的導向開辟了房地產中介業(yè)務，但其營業(yè)范圍內并未做相應的更改，給行政部門的監(jiān)管造成一定困難，消費者利益受到侵害時也無法通過法律手段維權。

　　2、中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導致一房二賣現(xiàn)象隨著房價飆高而愈演愈烈。一些中介公司的中介人員往往在明知賣方已與買方簽訂買賣合同的情況下，以“可以賣更高價格”為由誘使賣方與其他買方簽訂房地產買賣合同，成為目前普遍存在的“一房二賣”情形的始作俑者，從而引發(fā)諸多不必要的民事訴訟。據(jù)統(tǒng)計，1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房買賣案件中，因“一房二賣”或多賣導致的訴訟占60%之多。

　　3、中介公司出賣、泄漏委托人個人信息情況嚴重。中介行業(yè)的特殊性質決定了客戶資源信息一般掌握在中介人員手中，部分中介公司便以“挖墻角”的方式從其他中介公司處“挖”業(yè)務員，以達到獲取信息的不正當目的，導致房地產中介市場不正當競爭情況嚴重。

　�。ǘ�）中介人員素質普遍偏低，故意或無意間造成不必要的訴訟。具體表現(xiàn)在：

　　1、利用不具備條件的房產進行公開掛牌銷售。一些中小型中介公司的員工在促成買賣雙方進行房地產交易的過程中，不履行合理審查房產證件和賣方授權的義務，利用買賣雙方對房地產買賣流程的了解不足，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產交易。在法院審理的案件中，有相當一部分案件因為賣方尚未取得房產證、夫妻單方賣房或一方無授權而假冒業(yè)主簽字賣房等原因，導致房地產買賣合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發(fā)糾紛。

　　2、缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。在深圳市場，有些房地產中介將業(yè)主的地址、房屋大小、電話編成短信賣給其他中介人員，導致不斷有電話打給業(yè)主詢問是否要租房或者賣房，給業(yè)主的私人生活造成極大困擾，一些人不得不因此換掉電話號碼。

　�。ㄈ�）部分中介公司內部管理混亂。具體表現(xiàn)在：

　　1、招聘人員素質標準不一。多數(shù)房地產中介公司招聘中介人員時，對中介人員沒有資質和學歷的要求，伺后又缺乏系統(tǒng)的培訓，導致大多中介人員缺乏從業(yè)責任心和法律知識，致使不少房地產買賣合同因中介人員的疏忽不能履行或無效，從而引發(fā)訴訟。

　　2、中介公司合同往往不合規(guī)范。雖然深圳市國土資源和房產管理局規(guī)定，房地產居間合同與買賣合同均應通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)填寫、打印后，由交易當事人及居間方簽字蓋章。但目前幾乎所有房地產中介公司都使用自己版本《房地產經紀合同》，這些合同大多利用其掌握客戶資源等優(yōu)勢地位規(guī)定了“霸王條款”，如：不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費。這些合同的大致內容相同，但又在部分細節(jié)方面不盡相同，對于房地產買賣流程的環(huán)節(jié)規(guī)定不明確，如辦理贖樓和一方取得銀行貸款承諾書的時間先后問題、稅費如何承擔等問題，往往用詞有歧義或根本沒有寫進合同，使房地產交易的部分環(huán)節(jié)處于不明確狀態(tài)，成為引起訴訟糾紛的主要原因之一。

　　3、中介公司缺乏系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)預期。一些中介公司缺乏對行業(yè)的準確認知，盲目隨房地產市場的漲落而調整公司規(guī)模，在擴張時刻意追求門店和人數(shù)的數(shù)量忽略質量，日前，在各中介公司門店上竟出現(xiàn)“急聘業(yè)務員，即刻入職”的招聘廣告；而在房地產市場萎縮時這些急速擴張的中介公司因缺乏抗打擊能力而迅速崩盤，有些中介公司或其人員甚至攜款潛逃，損害公司客戶和公司其他員工利益，從而引發(fā)嚴重的社會矛盾。2007年震驚全國的深圳中天置業(yè)事件即屬此類，羅湖法院、南山法院均受理了因中天置業(yè)事件引發(fā)訴訟的案件。

　�。ㄋ模┵Y金監(jiān)管漏洞普遍存在。中天置業(yè)事件發(fā)生后，多數(shù)購房客戶通過中介購買房地產時會選擇由第三方（如銀行等金融機構）進行資金監(jiān)管，以防止房地產中介公司或從業(yè)人員挪用資金或攜款潛逃。但仍存在以下問題：

　�。�1）大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款仍由中介公司自行監(jiān)管，若交易總價較高，定金和首付款的總和可能高達幾十萬，這大大增加了交易風險。

　�。�2）一些銀行只對在該銀行貸款的購房客戶實行免費資金監(jiān)管，而對于不在該銀行貸款的購房客戶不提供資金監(jiān)管服務或收取高額的監(jiān)管服務費用，導致購房客戶不愿或無法選擇由第三方（多為銀行）辦理資金監(jiān)管。

　　二、房地產中介違規(guī)操作成因分析

　�。ㄒ唬┦袌鰷嗜腴T檻過低導致中介機構和人員素質良莠不齊。法律法規(guī)并未對房地產中介公司的準入資質做特別的規(guī)定，成立一個房地產中介公司只要滿足一般法律規(guī)定的咨詢公司注冊資本即可；對于從事中介行業(yè)的人員準入資格，雖然人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》規(guī)定了未取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格的個人不得從事房地產中介事務，但實際上這項規(guī)定并未得到落實。

　�。ǘ�）立法內容不完善導致中介違規(guī)操作卻輕易逃避責任�，F(xiàn)階段，規(guī)范中介市場的法律法規(guī)主要有《城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》和《房地產中介服務管理辦法》等，但這些規(guī)范只是規(guī)定了中介違規(guī)操作的一些行政處罰手段，依賴的是行政監(jiān)管強度，而對于一個龐大的中介市場而言，幾個行政部門的監(jiān)管顯得過于力不從心。而因中介違規(guī)操作真正遭到損失的當事人，卻因缺乏直接索賠的法律依據(jù)，使得權利受侵害人怠于向行政部門舉報違規(guī)行為，從而間接鼓勵了中介機構和個人的違規(guī)操作。

　　（三）中介公司客戶本身法律意識淡薄。一些初次置業(yè)者對于中介過分依賴，缺乏對房地產過戶流程和交易風險的了解，在與中介機構簽訂委托授權書或者有關合同時未能及時審查合同條款內容，導致中介機構或從業(yè)人員有空間進行違法操作；另有一些置業(yè)者（多為一房二賣的賣方）受利益驅使，在中介機構或從業(yè)人員的慫恿下，違反誠信原則一房二賣甚至多賣，以達到獲取更多利益的目的，將損失最終轉嫁至買方，擾亂了二手房地產交易的正常秩序。

　　三、規(guī)范房地產中介行為的司法建議（一）嚴格市場準入制度，提高中介機構的抗風險能力和服務質量。嚴格市場準入，主要表現(xiàn)在對中介機構的注冊資金、營業(yè)場所和從業(yè)人員的設定具體化，并根據(jù)注冊資金、從業(yè)人員和經營業(yè)績等條件劃分不同等級的資質，從事相應的營業(yè)范圍應適用不同金額的注冊資金條款；還表現(xiàn)在對從業(yè)人員的學歷、工作經驗等資格的規(guī)范化。

　�。ǘ�）加大行業(yè)監(jiān)管力度，提高中介機構違規(guī)成本。目前深圳中介市場龐大，僅僅依靠政府監(jiān)管并不能達到監(jiān)管的目的，應引入房地產交易當事人監(jiān)督模式和中介市場競爭對手監(jiān)督模式，作為政府監(jiān)督的輔助手段。通過出臺有關制度和規(guī)章，使舉報房地產中介違規(guī)操作行為的個人或機構可以獲得一定金額的“獎金”，既節(jié)省了政府行政部門的行政資源，又可以達到更好的監(jiān)管效果。同時加大對中介公司違法操作的行政處罰力度，促使房地產中介機構進行自我約束。

　　（三）設立或指定專門機構從事房地產交易資金監(jiān)管業(yè)務，引入第三方監(jiān)管制度。雖然深圳的二手房市場發(fā)展較為成熟，但鑒于諸多條件限制，交易資金仍然多在中介機構處“停留”。中天置業(yè)事件后雖然中介市場有所規(guī)范，但存在不少資金監(jiān)管的漏洞。因此，在樓市“小陽春”逐漸顯現(xiàn)之際出臺一套完善的二手房交易全程資金監(jiān)管模式是當務之急。據(jù)悉，在此方面，天津于去年12月17日發(fā)布的《天津市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法》可予借鑒。

　　（四）定期組織培訓和考核，提高中介機構和人員素質。負責監(jiān)管房地產中介機構的行政部門應定期組織培訓，及時傳達有關房地產中介行為操作規(guī)范的法律法規(guī)，通報具有違規(guī)行為的中介機構和業(yè)務人員以及采取的處罰措施，以起到警誡作用，從而樹立中介機構和個人的誠信意識。同時，還應加強對中介機構高層的培訓，樹立中介機構的危機意識，引導中介機構從無序擴張、寅吃卯糧的發(fā)展狀態(tài)逐漸向理性判斷市場走勢、維護市場穩(wěn)定健康發(fā)展的方向發(fā)展

　　（五）充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋中介的一面之辭，對房地產買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關部門應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網(wǎng)絡等傳統(tǒng)方式，結合要求中介公司門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風險意識和法律意識。