摘要：房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組織部分，是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，但隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，在寬松貨幣政策下，城市房價快速上漲，地價也隨著不斷上漲，房價和地價關(guān)系成為人們討論焦點，文章通過房價和地價的內(nèi)在關(guān)系、靜態(tài)關(guān)系、動態(tài)關(guān)系三方面進行分析，并結(jié)合實例分析，得出城市房價快速上漲，帶動地價上漲，地價上漲反作用于房價上漲的交織關(guān)系，并對房價上漲的原因進行分析，提出調(diào)控房價快速上漲切實方法，使房價地價在平穩(wěn)中發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房價地價；關(guān)系；調(diào)控

　　經(jīng)過20年發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組織部分，成為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國經(jīng)濟穩(wěn)定和發(fā)展起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)具有收益、保值、增值和消費特點，已成了人們改善生活和投資熱點。但隨著房價過快上漲，政府出讓地價也不斷上揚，各城市“地王”不斷刷新，房價和地價之間關(guān)系成為社會各界關(guān)注焦點，是地價決定房價，還是房價決定地價，人們對房價和地價關(guān)系討論越來越激烈，參加討論的有政府部門、開發(fā)商還有經(jīng)濟學家，由于不同角度，不同利益、不同思想觀念，對房價和地價關(guān)系觀點有所不同。本文將對房價和地價的關(guān)系進行深入探討。

　　一、房價和地價的內(nèi)在關(guān)系

　　房價是指房地產(chǎn)的市場價格，是土地及定著在土地之上建筑物、構(gòu)筑物特定時間的市場交易價格。房價有成本價、基準價、指導(dǎo)價和市場價之分，人們所說房價普遍是指房地產(chǎn)市場價，市場價指不同地區(qū)不同類型的房地產(chǎn)市場交易價格。市場價分為一級市場房價和二級市場房價，一級市場房價（稱一手房價）指開發(fā)商銷售房地產(chǎn)市場價格，二級市場房價（稱二手房價）是人們通過中介流通房地產(chǎn)市場價格。一手房價和二手房價是不同的，一般一手房價開發(fā)商在市場定價比周邊二手房房價要高，有的甚至高出很多。房價特點主要是區(qū)域性、類型性、即時性，當其他條件相同情況下，不同區(qū)域房價是不同的，不同類型房價是不同的，不同時點房價也是不同的。地價是指地方政府通過招拍掛方式出讓給自然人、法人和其他組織的土地價格，在地產(chǎn)市場中，一般情況下，國有土地是政府出讓給開發(fā)商。地價分為起始價、底價、出讓價。出讓價是開發(fā)商通過招拍掛競得土地開發(fā)權(quán)的成交價格，人們關(guān)心的地價是政府出讓地價。房價和地價區(qū)別在于主體不同，房價主體結(jié)構(gòu)主要是開發(fā)商-市民、市民-中介-市民，地價主體結(jié)構(gòu)主要是政府-開發(fā)商。對于同一個樓盤來說，房價和地價關(guān)系從數(shù)學角度屬于“包含”關(guān)系，房價包含地價，房價大于地價，但極少有房價小于地價的情況出現(xiàn)。

　　二、房價和地價的靜態(tài)關(guān)系

　　影響房價因素很多，在其他因素不變的情況下，本文從靜態(tài)角度分析房價和地價二者的關(guān)系。針對單獨房地產(chǎn)項目，依據(jù)房地產(chǎn)估價路線法，公式：房價=地價+建安費+稅費+利息+管理費+利潤。其中，建安費、稅費、利息和管理費一般是可計算的相對固定。而地價是開發(fā)商從政府土地市場上通過招拍掛競買價格，從定價時點說地價相對房價也是一個固定值。根據(jù)國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年5月底開展620個案例調(diào)查，銷售房價最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3％，最高為58.6％。大多數(shù)項目地價占房價比例在15％-30％。620個案例平均為23.2％。地價、建安費、稅費、利息、管理費構(gòu)成樓盤開發(fā)的成本價，開發(fā)商獲得地塊進行樓盤開發(fā)時，開發(fā)商確定房價時點前，包括地價在內(nèi)的成本價是相對固定，可見一個樓盤的房價除了和成本價有關(guān)外，還和開發(fā)商的利潤有關(guān)。房價高于地價等構(gòu)成的成本價，高出成本價多少往往取決于開發(fā)商的利潤，可見高房價不是由地價決定。2006年2月，溫州大學操場地塊、成教學院地塊、溫州商校操場地塊三宗分別出讓給溫州三家不同開發(fā)商。樓盤分別取名中央公館、東南角一、華府天地，這三個地塊出讓時間是相同相近，位于是同一區(qū)城，且相距很近，出讓時住宅樓面地價均是6400元/平方米，開發(fā)樓盤品質(zhì)也差不多，但是銷售房價各不相同，2007年1月中央公館房價銷售平均價為17000元/平方米。2007年10月，東南角一精裝修房價銷售平均價為27000元/平方米、扣除精裝修造價2000元/平方米，實際銷售平均價為25000元/平方。2008年12月，華府天地精裝修房價銷售平均價為33000元/平方米，扣除精裝修造價2000元/平方米，實際銷售平均價為31000元/平方米。中央公館樓盤當時均價遠高出周邊大華名豪精裝修樓盤均價13000元/平方米，高出房價4000元/平方米，相對另外兩個樓盤自己房子賣了覺得很吃虧。從三個樓盤看出地價占房價比例分別為40％、25.6％、20.6％，房價遠高于地價，高房價其實取決于開發(fā)商的高利潤�？傊�，從靜態(tài)分析，房價和地價二者關(guān)系，一般房價是高于地價。在低房價時代（利潤率≤國際慣例15％），從單個樓盤的房價高低是取決于地價、建安費、稅費、利息、管理費等構(gòu)成的成本價，但不是取決于政府出讓的地價；在高房價時代（利潤率≥國際慣例15％），實際上高房價更多取決于開發(fā)商高利潤。

　　三、房價和地價的動態(tài)關(guān)系

　�。ㄒ唬┩�一區(qū)域的房價上漲帶動地價上漲

　　從動態(tài)角度分析，房價和地價關(guān)系是非常復(fù)雜關(guān)系。影響房價因素很多，主要歸為以下方面。第一，政策面是國家對房地產(chǎn)市場宏觀方面政策。20世紀90年代，我國住房分配制度改革，由貨利性分房向貨幣化、商品化轉(zhuǎn)變，這是對房地產(chǎn)利好。第二，基本面主要是國民經(jīng)濟、銀行信貸、稅收等，基本面因素對房價的影響較大。國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人們對固定資產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)投資看好，對將來房價上漲預(yù)計導(dǎo)致房價上漲。銀行信貸對房價影響是極大，在寬松貨幣政策下，銀行利率在下降周期中，處于低利率狀態(tài)下，商品將呈現(xiàn)通貨膨脹狀態(tài)，房價會大幅上漲。在銀根緊縮情況下，利率上調(diào)周期中，處于高利率狀態(tài)下，房價會進行下跌調(diào)整。稅收主要是契稅，營業(yè)稅、個人所得稅調(diào)整和增收，對房價起到一定積極影響，契稅下調(diào)，促進房地產(chǎn)交易活躍程度，交易量上升，使房價會在一定程度上漲，營業(yè)稅和個人所得稅增收，降低房地產(chǎn)交易活躍程度，交易量下降，從理論上房價有向下調(diào)整，但房地產(chǎn)稅收提高和增加，出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”，賣房者把稅收轉(zhuǎn)嫁在房價上，無形中提高了市場房價。第三，樓盤自身面：主要是樓盤區(qū)域位置、小區(qū)環(huán)境、建筑密度、建筑間距、房屋朝向、樓層、套型、裝修、物業(yè)管理、科技含量、樓盤宣傳策劃等因素影響，各因素不同房價是不同的，甚至相差較大，在同樣條件下，品質(zhì)好樓盤經(jīng)過策劃后房價遠遠高于周邊房價。房價受影響因素很多，不管各影響房價因素如何變化，最終主要是影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，從長遠講，房價變化是符合價值規(guī)律變化的，房價是隨樓盤價值上下波動，價值是指房地產(chǎn)的成本價。在一定情況下，房價是在低于價值以下運轉(zhuǎn)。受金融危機影響下，一些國家、一些地方房價低于價值銷售。例如，2007年7月，美國次貸危機中房地產(chǎn)，1993年受東南亞金融危機影響我國海南房地產(chǎn)。但在國民經(jīng)濟向好發(fā)展背景下，房價會高于價值在上方運轉(zhuǎn)，尤其是寬松貨幣政策低利率情況下，房價會遠遠高于房地產(chǎn)價值，現(xiàn)在北京、上海、溫州等地房地產(chǎn)市場，有的樓盤房價高得離譜，上海湯臣一品樓盤房價高達11萬元/平方米，溫州鹿城廣場房價高達5萬元/平方米。房價快速上漲根源主要是當政府創(chuàng)造環(huán)境，開發(fā)商壟斷了房地產(chǎn)市場，銀行推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。地價是政府的壟斷行業(yè)，當?shù)卣�府控制資源，主要受國民經(jīng)濟、政策、區(qū)域位置、房價等因素影響，但受房價影響較大。當房地產(chǎn)市場處于繁榮時，房價處于高價狀態(tài)下，開發(fā)商預(yù)計未來地價還會不斷上漲，會積極報名參加當?shù)卣�府組織國有土地招拍掛活動，開發(fā)商參加越多競爭越激烈，政府出讓地價水漲船高，有些開發(fā)商為了得到一塊中意地塊可以不惜一切代價，通過幾十輪，甚至一百多輪競投，高價拿到地塊開發(fā)權(quán)，這樣各城市“地王”不斷刷新，地價上漲本質(zhì)是開發(fā)商對未來房價上漲預(yù)計。2009年4月，溫州新房銷售均價在22000元/平方米，4月22日，溫州市區(qū)原南站地塊出讓中標價為9億元，樓面地價達20000元/平方米�？梢娫趧討B(tài)狀態(tài)下，同一區(qū)域的房價上漲會推動地價上漲。

　�。ǘ�）同一區(qū)域的地價上漲反作用房價上漲

　　地價上漲，地王不斷刷新，人們預(yù)計“面包不可能低于面粉”在一定程度下帶動周邊房價快速上漲。2004年11月，溫州市江濱路造船廠地塊出讓。曼哈頓樓盤，中標土地出讓金為15.3億元，樓面地價達9000元/平米。當時周邊房價6000元/平米，一夜之間周邊房價上漲2500元/平米，大部分房東預(yù)計將來房價還會上漲出現(xiàn)惜售現(xiàn)象�？傊�地價上漲會推動周邊房價快速上漲。房價和地價二者的關(guān)系，不是“雞和蛋”關(guān)系，雖然房地產(chǎn)中房和地是不可分割，但房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場是兩個獨立市場，兩個市場是相互影響。先有房產(chǎn)市場中的房價不斷上漲，直接影響地產(chǎn)市場中地價上漲。另外地產(chǎn)市場地價上漲，通過預(yù)計將來房產(chǎn)市場房價上漲，在國民經(jīng)濟快速的發(fā)展中，寬松貨幣政策，銀行低利率情況下，房價地價在交織中上漲運行。為此，在動態(tài)狀況下，二者關(guān)系是先由房價上漲，房價推動地價上漲，地價反作用于房價上漲。

　　綜上可知，在國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房價和地價快速上漲，導(dǎo)致我國許多城市處于高房價時代，房地產(chǎn)泡沫越來越大，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不利于當?shù)仄渌�行業(yè)發(fā)展，不利于我國經(jīng)濟發(fā)展。為促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府要找準方向，對癥下藥，關(guān)鍵是開發(fā)商開發(fā)樓盤在一級市場上大幅拉高房價銷售，帶動二級市場周邊房價快速上漲，開發(fā)商又在政府出讓地產(chǎn)市場上高價競買土地，高地價又推動同一區(qū)域周邊房價上漲。對房地產(chǎn)進行調(diào)控關(guān)鍵是要通過控制金融信貸工具，嚴格控制銀行年度信貸指標，同時細化制定銀行房貸每月信貸額度，防治銀行在房貸上扎堆放貸，銀行監(jiān)督部門要加強房地產(chǎn)價格動態(tài)管理，尤其是針對開發(fā)商一級市場房價，加強風險防范，在貸款上采用分別對待政策，對開發(fā)商開發(fā)的高價樓盤，尤其是大幅提高房價爆炒的樓盤，要大幅提高房貸首付款，大幅提高房貸利率，提高購房人門檻，對開發(fā)商高房價定價預(yù)計受到抑制，也影響了一級市場房價暴炒現(xiàn)象。只要抑制城市中虛高房價，控制了房價過快上漲帶來風險，才能使房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。2007年7月美國發(fā)生了房地產(chǎn)次債危機，這血的教訓(xùn)是深刻的。同時要加強對開發(fā)商高房價樓盤進行監(jiān)管，對發(fā)布虛假廣告宣傳進行懲治，對亂宣傳和瘋抬樓盤房價擾亂房產(chǎn)市場行為的進行教育，且要適當加強風險投資宣傳，積極引導(dǎo)市民進行合理房地產(chǎn)消費和投資，使我國城市房價和地價處于合理健康狀態(tài)，不斷促進我國房地產(chǎn)進入健康有序的發(fā)展。

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