印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商住用地管理的若干意見的通知

秀城區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關(guān)于加強(qiáng)商住用地管理的若干意見》已經(jīng)市政府第30次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　嘉興市人民政府
二○○二年六月二十二日

　　關(guān)于加強(qiáng)商住用地管理的若干意見

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)商住用地的管理，規(guī)范土地收儲行為，完善土地收購——開發(fā)儲備——招標(biāo)拍賣的機(jī)制，強(qiáng)化政府對土地一級市場的調(diào)控，搞好城市土地資產(chǎn)的經(jīng)營和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）、國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第11號令）、省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（浙政發(fā)[2001]61號）、市政府《關(guān)于進(jìn)一步推行國有土地使用權(quán)回收儲備和招標(biāo)拍賣的意見（試行）》（嘉政發(fā)[2001]18號）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對加強(qiáng)市區(qū)商住用地管理提出如下意見：

　　一、對商住用地的投放量實行計劃管理

　　（一）計劃的編制審批

　　今后市本級范圍內(nèi)商住用地供應(yīng)實行計劃管理。每年商住用地總量控制計劃由國土資源、計劃、規(guī)劃等部門于年初根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、房地產(chǎn)市場供求狀況、商品房銷售價格、土地出讓價格和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的需求等綜合因素編制，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究批準(zhǔn)后實施。

　�。ǘ�）計劃的組織實施

　　商住用地總量控制計劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后每年分兩次下達(dá)。第一次為基數(shù)計劃，約占總量的70%；第二次為補(bǔ)充計劃，約占總量的30%.第一次基數(shù)計劃于每年的第一季度下達(dá)給各區(qū)，由各區(qū)分解落實到具體的地塊，并將各地塊的位置、面積、規(guī)劃設(shè)計條件及紅線、出讓時間匯總后提交市國土資源局綜合平衡后上報市政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的計劃方案由市國土資源局在新聞媒介上公布后實施土地的征用和出讓。第二次補(bǔ)充計劃于第三季度下達(dá)。補(bǔ)充計劃是根據(jù)各區(qū)生產(chǎn)性項目招商引資力度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、上年度已批土地開發(fā)利用程度等因素確定，操作程序同前。

　�。ㄈ�）計劃的執(zhí)行監(jiān)督

　　商住用地計劃（含供地總量計劃和供地具體方案）作為政府指令性計劃，一經(jīng)市政府批準(zhǔn)后必須嚴(yán)格執(zhí)行，任何單位和個人不得開口子突破計劃指標(biāo)。國土資源、計劃、規(guī)劃等部門應(yīng)密切配合，加強(qiáng)計劃的執(zhí)行監(jiān)督。

　　二、強(qiáng)化土地儲備中心和土地收儲機(jī)制的職能和作用

　　建立土地儲備機(jī)制，既是政府對土地供應(yīng)進(jìn)行總量調(diào)控的重要手段，也是解決總量控制、計劃管理與當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口之間矛盾的主要措施和途徑。為此，必須進(jìn)一步強(qiáng)化土地儲備中心的職能和土地收儲機(jī)制的作用。

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步強(qiáng)化土地儲備中心職能和機(jī)構(gòu)建設(shè)

　　市土地儲備中心是代表市人民政府對市本級土地實施集中統(tǒng)一收儲的專門公益性事業(yè)機(jī)構(gòu)，具有獨(dú)立的事業(yè)法人資格，在市政府和嘉興市土地回收儲備和招標(biāo)拍賣管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。歸口市國土資源局管理，接受財政、審計、監(jiān)察等部門的監(jiān)督。市計劃、財政、規(guī)劃、監(jiān)察、審計以及秀城區(qū)、秀洲區(qū)、嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城投公司各確定一名工作人員參與土地儲備工作，代表本部門、單位參與土地收儲計劃、土地儲備中心財務(wù)預(yù)算的編制；研究起草有關(guān)政策；協(xié)調(diào)解決土地儲備中的矛盾和問題；加強(qiáng)對土地收儲工作的監(jiān)督和審計。

　�。ǘ�）進(jìn)一步明確和界定土地收儲范圍和對象

　　收儲范圍：嘉興市市區(qū)范圍以內(nèi)的商住等房地產(chǎn)開發(fā)用地，由市土地儲備中心統(tǒng)一收儲。對秀城區(qū)、秀洲區(qū)和嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)開發(fā)的秀城新區(qū)、秀洲新區(qū)、開發(fā)區(qū)以及重點(diǎn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）范圍以內(nèi)的土地收儲，采取宗地封閉運(yùn)作、單獨(dú)核算、區(qū)內(nèi)平衡、區(qū)內(nèi)出讓金兜底、凈收益區(qū)內(nèi)留用的辦法。

　　收儲對象：政府依法收回的違法用地；企事業(yè)單位破產(chǎn)、解散等法人主體消失應(yīng)收回的土地；企事業(yè)單位和機(jī)關(guān)需盤活變現(xiàn)、異地遷建的原場地；出讓后“退二進(jìn)三”的土地；政府實施優(yōu)先購買權(quán)的土地；實施城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)供地計劃而征用的增量土地；城郊結(jié)合部農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建制撤銷以及全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后的剩余土地。

　�。ㄈ�）收儲增量土地墊支出讓金的標(biāo)準(zhǔn)

　　收儲增量土地墊支出讓金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)征地進(jìn)展程度確定：完成征用、拆遷的，按基準(zhǔn)地價全額墊支；只完成審批手續(xù)和征地補(bǔ)償?shù)�，按基�?zhǔn)地價的70%墊支；完成審批手續(xù)，征地補(bǔ)償和拆遷安置未完成的，按基準(zhǔn)地價的50%墊支。按50%墊支不足以完成土地征用和拆遷任務(wù)時，作為特殊情況另行協(xié)調(diào)處理。收儲土地使用者的存量土地，按嘉政發(fā)[2001]18號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序給予補(bǔ)償和墊支。

　�。ㄋ模┰鰪�(qiáng)土地收儲工作的計劃性

　　1、土地的收購儲備應(yīng)按計劃實施。土地收購儲備計劃主要根據(jù)年度土地收儲資金計劃制訂。由市國土資源局會同有關(guān)部門根據(jù)土地收儲資金計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市控制性詳規(guī)、土地利用年度計劃以及土地儲備中心年度融資能力等綜合因素編制。各區(qū)政府、管委會等相關(guān)部門和單位應(yīng)提出本年度要納入儲備的具體地塊、位置、面積、時間、規(guī)劃設(shè)計條件及紅線，土地儲備中心匯總編制土地收儲實施方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后由土地儲備中心按計劃實施。其他企事業(yè)單位搬遷等不可預(yù)見的臨時性存量土地的收儲，也要提前一個季度向土地儲備中心預(yù)告，以便及早落實收儲資金。

　　2、土地儲備資金使用實行預(yù)算管理。土地收儲資金計劃由財政、計劃、國土資源、建設(shè)等部門根據(jù)年度土地出讓計劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投資計劃等因素進(jìn)行編制，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實施。土地收購、開發(fā)、招商等經(jīng)常性業(yè)務(wù)支出，應(yīng)根據(jù)土地儲備資金預(yù)算、土地收儲計劃和合同列支；用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的資金支出，應(yīng)按照土地儲備資金預(yù)算計劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投資計劃以及土地回收儲備和招標(biāo)拍賣管理委員會正、副主任審批意見列支。財政、監(jiān)察、審計部門應(yīng)加強(qiáng)對土地儲備資金使用情況的監(jiān)督和審計。

　�。ㄎ澹┙�立土地儲備中心的還貸機(jī)制

　　1、市政府將部分國有資產(chǎn)撥入儲備中心，增加注冊資金，以擴(kuò)大融資貸款能力。

　　2、秀城區(qū)、秀洲區(qū)負(fù)責(zé)開發(fā)的秀城新區(qū)、秀洲新區(qū)；鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)開發(fā)的工業(yè)園區(qū)；嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；湘家蕩旅游渡假區(qū)以外的土地出讓收入，由市國土資源局按照收支兩條線的原則全額上繳市財政，財政部門在提留有關(guān)專項規(guī)費(fèi)后全額撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶。上述區(qū)域以內(nèi)的房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地，由財政部門按出讓合同出讓金總額的3%提取儲備資金，并撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶。土地儲備資金主要用于土地的收購、前期開發(fā)、招商和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地儲備中心的還貸由土地儲備專項資金兜底。

　　三、認(rèn)真落實房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓和公示制度

　　今后市本級范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，都要實行招標(biāo)拍賣和掛牌出讓，具體工作由市國土資源局會同市有關(guān)部門和嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、秀城區(qū)、秀洲區(qū)、城投公司組織實施。對經(jīng)公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓未成交的，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究同意可以協(xié)議出讓，此類協(xié)議出讓須由市國土資源局統(tǒng)一在新聞媒介上向社會公示，公示期不少于10天，公示期間無競爭者的方可辦理協(xié)議出讓手續(xù)。若在公示期間出現(xiàn)報名競爭者，則由市國土資源局在競爭者之間組織招投標(biāo)，并按價高者得的辦法確定開發(fā)者，或采取綜合評標(biāo)的辦法確定開發(fā)者。對危舊房和“城中村”改造、民居保護(hù)性開發(fā)項目，有關(guān)部門應(yīng)制定開發(fā)規(guī)劃和計劃，由國土資源、規(guī)劃部門審核，經(jīng)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后實施，實施主體一般是國有獨(dú)資或控股公司。對因土地位置等原因，不便于招標(biāo)拍賣掛牌出讓，確須協(xié)議出讓的，有關(guān)單位應(yīng)向市國土資源局提出協(xié)議出讓申請，由國土資源、規(guī)劃部門審核，經(jīng)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后，根據(jù)評估確認(rèn)的地價協(xié)議出讓，并將結(jié)果向社會公示。其他任何單位或個人都無權(quán)批準(zhǔn)協(xié)議出讓和決定出讓價格。

　　政府投資的建設(shè)項目如拆遷安置房、廉租房建設(shè)用地，以及帶有公益性的經(jīng)濟(jì)適用住房、民工公寓、農(nóng)貿(mào)集市建設(shè)用地要逐步采取市場化運(yùn)作的辦法實施建設(shè)。實施民工公寓、農(nóng)貿(mào)集市建設(shè)時，采取政府負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、測算確定標(biāo)的、企業(yè)參與競標(biāo)、價高者得、政府監(jiān)督運(yùn)作的市場運(yùn)作辦法；經(jīng)濟(jì)適用住房逐步由實物暗補(bǔ)向貨幣明補(bǔ)過渡，拆遷安置逐步由實物安置向貨幣安置過渡。過渡期的經(jīng)濟(jì)適用住房、安置用房、廉租房建設(shè)，采取政府規(guī)劃設(shè)計、測算并確定銷售或回購最高限價或根據(jù)地價收益以地價置換等價房屋的招標(biāo)方案，然后組織公開招投標(biāo)，政府根據(jù)擇優(yōu)原則確定開發(fā)建設(shè)者，竣工后政府置換或回購的房屋作為政府的廉租房和拆遷安置用房，使低收入群體真正得到政府給予的實惠，政府的拆遷成本真正降低，同時最大限度地利用社會資金完成有關(guān)建設(shè)任務(wù)，減少政府在城市改造建設(shè)的前期投入，加快城市建設(shè)速度。近期，由市國土資源局會同嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行拆遷安置房建設(shè)招標(biāo)工作試點(diǎn)，取得經(jīng)驗后再全面推行。對因征遷時間緊迫，需要予以期房安置等特殊情況下的安置房建設(shè)，可由征遷、建設(shè)單位提出任務(wù)計劃，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究后組織實施。

　　在本通知下發(fā)前，已經(jīng)市政府有關(guān)會議確定的項目仍按原會議精神執(zhí)行。

　　本通知下發(fā)后，建設(shè)、計劃部門應(yīng)盡快編制今年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投資計劃，國土資源部門應(yīng)會同有關(guān)單位盡快編制今年的土地收儲計劃，財政部門應(yīng)會同計劃、國土資源、建設(shè)等部門編制今年的土地儲備資金預(yù)算，報市政府審批。